19 января 2024
Что такое долевое строительство
Долевое строительство — это форма строительства, при которой застройщик получает деньги от участника долевого строительства (далее – дольщик, покупатель), а взамен обязуется предоставить ему квартиру оговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве и устанавливает гарантии и способы защиты их прав и законных интересов.
В статье 1 Федерального закона № 214-ФЗ содержится исчерпывающий перечень допустимых способов привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости:
- по договорам участия в долевом строительстве;
- жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Вышеуказанное требование для жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК) действует с 27.06.2019 и не распространяется на ЖСК, получивших разрешение на строительство многоквартирного дома до указанной даты. Сделка, по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение вышеуказанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина.
В соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ с 01.07.2019 разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (далее – договор).
Эскроу-счет – специальный счет, который используется для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости. Покупатель (депонент) вносит деньги на счет в банке, и баек (экроу-агент) их блокирует (депонирует) в счет уплаты стоимости договора долевого участия (ДДУ).
Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора.
Прежде всего, перед приобретением жилья на первичном рынке мы настоятельно советуем гражданам ознакомиться с Федеральным законом № 214-ФЗ. Зная нормы закона, Вы сможете реально оценить соответствие застройщика его требованиям. А это значит, что застройщик должен быть официально зарегистрированным юридическим лицом, иметь в собственности или аренде земельный участок под застройку и разрешение на строительство многоквартирного дома.
Проверьте наличие всех необходимых документов с помощью сервиса проверки новостроек на портале наш.дом.рф https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/%D1%81%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BE%D0%BA-%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%B2/%D1%81%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BE%D0%BA Прежде всего должно действовать разрешение на строительство, проектная декларация и актуальные фотографии хода строительства.
Посмотрите, имеются ли дома застройщика в едином реестре проблемных объектов (ЕРПО) https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/%D1%81%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BE%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B5%D0%BC%D0%BD%D1%8B%D1%85-%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%B2 , реестре недобросовестных поставщиков https://zakupki.gov.ru/epz/dishonestsupplier/search/results.html и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков https://fas.gov.ru/pages/register_of_unfai_auction_participants .
Убедитесь, что застройщик не проводит процедуру ликвидации или банкротства. Не забудьте заглянуть на сайт Единого федерального реестра банкротов https://old.bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1 .
Нелишним будет проверить застройщика по базам данных судов. Судебная история покажет, какие претензии предъявлялись к застройщику, как компания вела себя по исковым обращениям, какими темпами решались вопросы истцов. https://kad.arbitr.ru/
Обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией. Проектные декларации размещаются застройщиками также на сайте наш.дом.рф. Обращайте внимание на все разделы проектной декларации, особенно касающиеся сроков завершения строительства, передачи объектов, состава общего имущества, объектов благоустройства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Камчатскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации.Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора. Отозвать деньги с эскроу-счета возможно только после расторжения ДДУ или признания застройщика банкротом.
После признания застройщика банкротом, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и получить обратно внесенную сумму.
Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если покупатель не хочет продлевать срок окончания строительства, то он имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.
Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.
Последствием вступления гражданина в незаконные правоотношения является то, что он лишается:
• права требовать исполнения сделки, совершенной с нарушением закона;
• гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Федеральным законом № 214-ФЗ (денежные средства участника долевого строительства до окончания строительства многоквартирного дома находятся на специальном счете эскроу в уполномоченном банке; специальные гарантии возмещения убытков, причиненных гражданину вследствие нарушения застройщиком договорных условий, а также при расторжении договора участия в долевом строительстве как по инициативе застройщика, так и по инициативе участника долевого строительства; гарантийные обязательства застройщика по объекту долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию);
• возможности в полной мере использовать все предусмотренные действующим законодательством способы защиты своих нарушенных прав и законных интересов, в том числе как потребителя по Закону Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1«О защите прав потребителей»;
• эффективной защиты со стороны соответствующих уполномоченных органов власти.