12 августа 2020
Планы по строительству жилья в Российской Федерации на период до 2024 года установлены Национальным проектом «Жилье», целью которого является достижение субъектами Российской Федерации суммарного объема ввода жилья к 2024 году не менее 120 млн кв. м в год. Для Камчатского края, соответственно, на 2024 год определен объем ввода жилья не менее 101 тыс. кв. м.
Распределение по годам строительства и ввода по всем категориям жилья в Камчатском крае, таким образом, следующее:
2020 г. – 83 тыс. кв. м;
2021 г. – 79 тыс. кв. м;
2022 г. – 88 тыс. кв. м;
2023 г. – 94 тыс. кв. м;
2024 г. – 101 тыс. кв. м.
Динамика ввода жилья на территории Камчатского края за последние три года имеет устойчивый восходящий тренд, характеризуемый увеличением ввода жилья в десятки процентов:
2018 г. – 34,5 тыс. кв. м;
2019 г. – 44,7 тыс. кв. м (+29 %);
2020 г. (прогноз) – 61,78 тыс. кв. м (+38 %).
Однако, такой рост не позволяет достигнуть заданных Национальным проектом значений, так как для их достижения необходимо увеличивать производительность по вводу жилья не в проценты, а в разы.
Прогнозный ввод жилья до 2024 года при условии отсутствии выработки дополнительных мер по стимулированию жилищного строительства, направленных на развитие строительной отрасли, в разрезе по источникам финансирования и по видам жилищного строительства, в том числе государственным программам, выглядит следующим образом:
Таблица 1
Исходя из темпов ввода жилья в первом полугодии 2020 года на территории Камчатского края, прогнозный ввод по итогам года скорректирован по более благоприятному сценарию, с учетом увеличения показателей по итогам года с первоначальных 50-55 тыс. кв. м до почти 62 тыс. кв. м. В первую очередь, рост показателей осуществляется за счет увеличения ввода ИЖС, которое по итогам первых 6 месяцев текущего года составило почти 15 тыс. кв. м или 150 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Увеличение ввода ИЖС связано как с ежегодным ростом в сегменте строительстве ИЖС, так и с достаточно длительным периодом борьбы с последствиями короновируса, режимом самоизоляции, а также отменой выездного туризма, традиционно несущего для экономики полуострова последствия по вывозу капитала за пределы края. Несмотря на объективные сложности по операциям с недвижимостью в период самоизоляции и проблемам, связанным с организацией дистанционной работы исполнительных органов государственной власти, рост завершенных строительством ИЖС составил более 150%. Таким образом, следует отметить, что население переориентировало значительную часть своих доходов со статьи «Развлечения и туризм» на капитальные вложения в объекты недвижимости.
С учетом заявительного характера строительства ИЖС, сделать однозначный вывод: какой объем финансовых ресурсов население направило на завершение строительства ранее начатых объектов, а какой на новые дома ИЖС, пока достаточно сложно. Останется ли тренд 2020 года по вводу ИЖС восходящим или же за пиковыми значениями последует фаза глубокой коррекции, станет ясно только к концу текущего года - первому кварталу следующего года.
Оценивая прогноз ввода жилья на 2020 г. (табл.1), следует отметить, что основные инвестиции в объекты жилищного строительства – 46 % от вводимой площади – идут за счет бюджетов всех уровней. Ввод ИЖС и многоквартирного коммерческого жилья прогнозируется в указанных выше объемах, что составляет, соответственно, 38 и 16 процентов к общим объемам ввода жилья.
В тоже время, статистические данные соседних с Камчатским краем регионов показывают, что строительство многоквартирных домов, осуществляемое частными застройщиками, занимает у них аналогичный или больший объем, не менее чем на 15-30 % превышающий объем рынка ИЖС. Иными словами, экономически востребованным для населения Камчатского края прогнозируется объем ввода жилья коммерческими структурами в сегменте многоквартирных домов, в количестве 25-30 тыс. кв. м ежегодно. Планируемый ввод в 2020 г. коммерческого жилья в 9,16 тыс. кв. м свидетельствует о дефиците данной категории жилья не менее чем на 15-20 тыс. кв. м и, как следствие, возможный рост стоимости квадратного метра.
Для достижения показателей 2020 и 2021 годов необходимо ввести дополнительно не менее 21,22 и 10,75 тыс. кв. м соответственно. При средней стоимости квадратного метра в новом строительстве по данным статистики 72,79 тыс. руб., для достижения установленных показателей необходимо привлечь инвестиции в строительство жилья: в 2020 году – 1,54 млрд руб., в 2021 году – 0,78 млрд руб.
Объем инвестиций в строительство, привлеченных населением, организациями и бюджетами всех уровней (Табл.2), для обеспечения ввода в 2020 году жилья оценивается таким образом в 4,5 млрд руб. В тоже время для обеспечения, установленного Национальным проектом планового в 83 тыс. кв. м по вводу жилья в 2020 году, общая потребность в инвестициях составила по нашим расчетам не менее 6,04 млрд руб. Дефицит, как сказано выше, в сумме по всем видам строительства жилья составляет не менее 1,54 млрд руб.
Таблица 2
Источником по покрытию дефицита в инвестиционном капитале, учитывая специфику организаций-застройщиков в Камчатском крае, считаем, что есть и будут в большей степени не средства, привлекаемые по проектному финансированию, а банковские кредиты. Возможность вхождения застройщиков в проектное финансирование в ближайшие годы будет осторожным и незначительным. По большей части это связано не с нежеланием застройщиков изучать и использовать новые для себя финансовые механизмы и продукты, а тем фактором, что в настоящий момент строительство коммерческого жилья для них не является основным видом деятельности. С началом реализации большого количества национальных проектов, предусматривающих большие объемы капитальных вложений в строительство, основные производственные мощности строительных организаций сосредоточены на реализации государственных и муниципальных контрактов, а не на исполнении коммерческих заказов. Наличие портфеля заказов для государственных и муниципальных нужд повышает кредитные рейтинги строительных организаций и позволит им в перспективе увеличить объем кредитования, достаточного для ведения хозяйственной деятельности по строительству коммерческого жилья, без использования иных финансовых продуктов.
Потребность в финансировании на строительство многоквартирных домов и ИЖС приведена в табл.3
Таблица 3
Распределение по годам ввода ИЖС в Камчатском крае установлено следующее:
2014 г. – 26,13 тыс. кв. м;
2015 г. – 34,19 тыс. кв. м;
2016 г. – 32,40 тыс. кв. м;
2017 г. – 29,52 тыс. кв. м;
2018 г. – 28,14 тыс. кв. м;
2019 г. – 23,34 тыс. кв. м;
2020 г. – 14,92 тыс. кв. м (по состоянию на 1 июня 2020 года).
Неверным будет считать тренд ввода ИЖС в Камчатском крае нисходящим после 2015 года, так как следует напомнить, что в этот же период происходило активное признание прав на недвижимость по «Дачной амнистии» и значительная часть статистики по введенным в эксплуатацию домам в рамках индивидуального жилищного строительства за прошедшие годы — это не новое строительство, а результат узаконивания прав на садовые домики, попавшие по статистике в ту же графу, что и ИЖС. Исходя из указанных выше цифр по вводу жилья видно, что объемы ввода ИЖС падали, достигнув в 2019 году значения в 23,34 тыс. кв. м, исчерпав тем самым, основное количество желающих воспользоваться «дачной амнистией». Таким образом, 22-25 тыс. кв. м в год по вводу в эксплуатацию ИЖС – это и есть новое строительство в данном сегменте. Рост ввода ИЖС в 1,5 раза в 2020 году по отношению к аналогичному периоду 2019 года прогнозно даст рост ввод жилья в 2020 году сегменте ИЖС до 30 тыс.м.кв. Для того, чтобы увеличение ввода ИЖС не приняло разовый характер, необходимо обеспечить решение следующих задач:
1. обеспечение вхождения большего числа застройщиков ИЖС в качестве заемщиков в ипотечные продукты (Дальневосточная ипотека, Сельская ипотека). Цель – доведение показателей заемщиков до требований платежеспособности со стороны банков. Способ – предоставление социальных выплат для формирования первоначальных взносов по ипотеке. На эти цели необходимо предусмотреть соответствующее финансирование из средств краевого бюджета в размере 150-200 млн руб. ежегодно. Это позволит привлечь в строительную отрасль не менее 400-500 млн руб. кредитных средств в рамках ипотечных продуктов.
2. Субсидирование строительства инженерной инфраструктуры. Отсутствие застройщиков, которые могут обеспечить строительство ИЖС на уровне микрорайонов или жилищных кооперативов не позволяет распределять единовременные затраты на создание инженерной инфраструктуры между собственниками ИЖС будущего поселка. Для вывода ИЖС из формата точечной застройки необходима централизация строительства сетей, для чего следует предусмотреть субсидирование на эти цели муниципалитетов на уровне 200-300 млн. руб. в год, что позволит обеспечить увеличение ввода жилья в форме ИЖС на 15-20 тыс. кв. м ежегодно, в сумме составив ввод жилья по сегменту ИЖС до 35-40 тысяч кв. м в год на протяжении пяти и более лет.
А.Г. Дегодьев,
Врио министра строительства
Камчатского края